부동산경매에서 아주 유명한 송사무장님의 책을 읽어봤습니다.
[송사무장의 부동산 경매의 기술]
그동안 읽었던 몇 권의 경매 책들을 집약해둔 내용으로, 그분들 또한 송사무장님께 배우고 익힌 노하우를 자신의 것으로 만들어 경매를 진행하고 그 경험을 책으로 녹여냈다는 생각이 들었습니다.
법은 해가 지나갈수록 개정이 되기 때문에 그런 부분을 두고서라도 여러 가지 방향들은 지금도 여전히 유효한 것으로 여겨집니다.
입찰전에 해야 할 일
먼저 경매를 위해서는 입찰해야 합니다. 그 전에 해야 하는 것들이 경매 사건기록부를 열람하고 등기부등본을 확인하고, 특수물건, 즉 유치권이나 선순위임차인이 있는지 없는지 확인하는 것입니다. 초보들은 그런 물건들을 어려워하지만 사실 어려운 부분은 아니라고 이야기합니다. 권리분석을 통해 특수물건이 아니고 사용할만하다고 생각하면 직접 임장을 통하여 물건을 살펴봐야 합니다. 주변을 살펴보고 누가 사는지 확인하고 상태가 어떤지 확인하고 낙찰받을만하다는 생각이 들면 입찰금액을 생각하고 입찰하면 됩니다.
입찰 시에는 보증금 10%가 필요하지만, 재매각의 경우에는 보증금이 20~30%가 되는 곳이 있으니 미리 확인해야 합니다. 그리고 입찰서를 작성할 때는 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 잘못 기입된 내용으로 인해 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.
낙찰 후에 해야 할 일
만약 낙찰이 되었다면 본격 명도를 준비해야 합니다. 낙찰받는 곳에 사시는 분께 낙찰되었다는 것을 알리고 협상해야 합니다. 이 과정에서 일이 어떻게 진행될지 모르기 때문에 법적인 절차 진행을 하면서 협상해야 합니다. (인도명령 신청, 인도 명령결정문 송달, 강제집행, 점유이전금지가처분 신청 등) 만약 협상이 잘 되는 경우라면 법원에서 진행되는 절차에 따라 오는 우편물은 그냥 무시해도 괜찮다고 이야기하면 됩니다. 그리고 명도 확인서를 받아두면 좋습니다. 만약 협상이 잘 안되는 경우에는 먼저 내용증명을 보냅니다. 그 서류가 말보다 더 큰 효과를 가져옵니다. 배당금을 지급받아야 하는 경우라면 낙찰자의 명도 확인서 및 인감증명서가 있어야 하므로 그 부분도 명시해야 합니다. 이사비 또한 많은 분이 무조건 지급해야 한다고 생각하지만 사실 법으로 정해진 것은 없습니다. 하지만 서로 원만하게 웃으며 헤어지기 위해서 일정 부분 챙겨드리는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 법적으로 이사비는 없지만, 배당기일 전에 혹은 한 달 전에 나가면 얼마의 이사비를 챙겨드리고, 그 이후엔 없다고 이야기하면 대부분은 이사비를 받고 나가게 됩니다.
이사 후에 해야 할 일
원래 살던 분이 나갔다면 인테리어를 보수하고 부동산에 임대나 매매를 내면 됩니다.
이렇게 정리하면 참 간단한 일인 것 같습니다. 제일 중요한 것은 그 건물이 임대나 매매가 잘 되는 위치에 있는가를 미리 살피고 수익이 어떻게 될지 미리 계산해 보는 것입니다. 미리 계산해보지 않으면 손해를 보는 경우가 생기니 미리미리 조사하는 습관을 들여야 합니다. 또한 명도를 많은 분이 어려워하지만, 법적으로 낙찰자에게 유리하니 안되면 법적으로 처리해가면 됩니다. 그러니 공부하다 보면 생각보다 쉽다는 것을 알게 됩니다.
이 책에서는 '초보에서 중수되기', '중소에서 고수 따라잡기' 파트가 나오는데, 몇 가지를 살펴보겠습니다.
1. 위장 임차인에 대해서 제대로 알면 수익을 낼 수 있습니다.
2. 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우에는 먼저 잔금을 치르는 쪽이 낙찰자입니다.
3. 유치권이 성립되려면 여러 가지 요건을 모두 충족해야 하는데, 하나라도 빠뜨리면 성립하지 않습니다. 그렇기 때문에 증거를 수집하는 것이 중요합니다. 유치권의 성립조건은 - 유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야 한다. - 채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야 한다. - 경매기입등기(압류) 전에 점유해야 한다. - 공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성 시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다. 등의 조건이 모두 성립해야 합니다.
4. 지분 부동산을 낙찰받았을 경우 협상을 통해 해당 지분을 공유자에게 매도하면 되지만, 협상이 안 될 경우에는 해당 부동산을 전부 매각한 후에 매각금액을 분할하게 됩니다.
5. 지분 부동산의 경우 공유자가 있을 때 공유자가 우선 매수 할 수 있기 때문에 최고 낙찰금액과 동일한 금액으로 공유자가 낙찰받을 수 있습니다.
6. 법정지상권의 경우 최악의 상황에 건물을 철거해야 하므로 법대로 처리하는 것보다 최대한 상대방을 압박하여 협상하는 것이 좋습니다.
아직은 특수물건은 어려워 보이지만, 차근차근 공부해나가면서 익혀가면 실전에서도 적용할 수 있을 것 같습니다.
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