부동산경매를 생각하며 처음 읽은 책이다.
[서른살 청년 백수 부동산경매로 50억 벌다] 차원희 지음
명도 어렵고 유치권이니 뭐니 하나도 모르는 상태이었고 경매는 어렵다는 이야기를 들은 터라 도대체 경매가 뭐길래 그러나 생각했었다. 이 책을 읽으며 많은 것을 배우고 느꼈다.
책을 통해 알게 된 내용
1. 모든 경우 임장(현장조사)가 제일 중요하다. 발품을 많이 팔아야 한다. 현장에 모든 답이 있고 많은 것을 알게 된다.
2. 협상의 기술이 필요하다. 사실 부모님의 경매로 인해 이사비는 무조건 받는 건 줄 알았는데 이사비는 원래 법적으로 정해진 건 아니라는 것을 알게 되었다. 또한 나의 이익만을 위해 달리면 안 되고 소유자와 임차인 등 모두가 만족하는 결과를 이루어 내는 것이 가장 중요하다.
3. 낙찰하는 이유, 거래가 안 되는 이유를 찾으면 의외로 쉽게 해결된다.
4. 레버리지를 최대한 활용하고 실투자금을 줄여야 한다.
5. 명도가 경매의 꽃이라고 이야기하는 사람들이 있으나 사실 경매도 매도가 제일 중요하다. 매도를 위해서는 부동산뿐 아니라 인터넷카페를 이용하거나, 홍보 현수막을 내거는 방법, 전단지 돌리기 등이 있다. 또한 물건을 보러 왔다가 매수를 포기하는 경우 왜 그런지 꼼꼼하게 물어보고 체크할 필요가 있다.
6. 아파트 관리비를 양도세 혜택으로 돌릴 수 있다. 경매를 위해서는 판례를 잘 알아야 한다. 판례를 하루에 하나, 안되면 일주일에 하나씩이라도 공부하면 많은 도움이 된다.
7. 수익형 부동산, 그 가운데 상가는 일하지 않아도 자동으로 들어오는 수익의 꽃이다. 하지만 매매차익인지 임대수익인지 주된 목적을 정해서 입찰해야 한다.
8. 유흥주점이나 PC방 같은 영업장은 영업허가증이 중요하다. 양도받는 경우가 제일 쉽다. 또한 한 상가 안에 업종이 중복되어 들어갈 수 없으니 미리 업종을 확인해야 한다.
9. 채권자가 방어 입찰을 할 경우도 있다.
10. 선순위 임차인이 있으면 대출이 안 된다. 선순위 임차인이 진짜인지, 소유자의 가족인지, 가짜 임차인인지 미리 조사해야 한다.
11. 협상은 구두가 아닌 각서를 작성해야 한다. 약속이행각서를 작성해서 일을 명확하게 해야 한다.
12. 유치권은 부동산에 공사를 시행한 뒤 공사비를 받지 못했을 경우 해당 부동산을 점유하여 공사대금을 변제받을 때까지 반환을 거부하고 적법하게 자기의 몫을 주장할 수 있는 권리다. 허위 유치권 신고를 하는 경우가 많아 관심을 가지며 잘 조사해야 한다. 유치권자들과 합의 때는 유치권 합의서를 작성한다. 합의하지 않은 경우 인도명령과 형사고소를 동시에 준비하는 것이 좋다. 인도명령 결정 이후 인도 명령결정문이 상대방에게 도달해야 강제집행이 가능하다. 유치권은 증거싸움이다. 더 많은 증거를 가진 사람이 유리하지만, 처음부터 모든 증거를 제시할 필요는 없다.
13. 아는 사람끼리 공동투자를 한다면 부동산 공동투자 약정서를 작성한다.
14. 경매는 상식적으로 접근하며 특수물건일수록 기본에 충실하여 상식적으로 접근하자. 이해관계를 잘 파악하라.
15. 특수물건 중, 법정지상권, 유치권, 선순위 임차인 등 전부를 잘하는 것보다 한 가지만이라도 파고들어 내 것으로 만드는 것이 중요하다.
16. NPL(부실채권)이라는 것도 있다.
17. 낙찰금액 10억이 넘는 물건은 대출이 힘들다는 것을 염두에 둔다.
18. 명도할 때는 점유자를 직접 만나는 것이 좋다.
19. 경매는 이렇게 이루어진다.
물건 조사 - 임장 - 낙찰 - 잔금 납부 - 내용증명발송 - 인도명령 신청 - 임차인과 협상 및 명도 - 각종 공과금 납부 확인 - 이사(이사비는 선택) - 명도 이행각서 - 수리 및 인테리어 - 매매 또는 임대
인도명령을 받고 연락이 안 되는 임차인의 경우
물건 조사 - 임장 - 낙찰 - 잔금 납부 - 내용증명발송 - 인도명령 신청 - 인도명령 송달, 부재 - 법원 - 특별 송달 요청 - 강제집행 신청 - 강제집행 - 수리 및 인테리어 - 매매 또는 임대
인도명령은 안 받는 임차인의 경우
물건 조사 - 임장 - 낙찰 - 잔금 납부 - 내용증명발송 - 인도명령 신청 - 인도명령 송달, 부재 - 공시 송달 요청 - 송달 - 송달 확인증 - 강제집행 신청 - 강제집행 - 수리 및 인테리어 - 매매 또는 임대
20. 이사비를 먼저 달라고 하는 경우, 여러 가지 조건을 내거는 것이 좋다. 한 달 이내 이사를 할 경우 얼마, 기한 후 이사를 할 경우 이사비 없음. 이삿짐을 내리고 열쇠를 받은 뒤 관리비나 가스비 등을 정산한 후에 이사비를 건넨다.
21. 이삿짐을 다 빼지 않는 경우 임차인에게 남은 짐을 처분한다고 문자를 보내거나 집행관에게 이야기해 강제집행을 신청해야 한다.
물건 조사 - 임장 - 낙찰 - 잔금 납부 - 내용증명발송 - 인도명령 신청 - 임차인과 협상 및 명도 - 각종 공과금 납부 확인 - 이사(이사비는 선택) - 임차인 남은 짐 - 임차인에게 연락 - 남은 물품 처분 권한 - 처분 - 수리 및 인테리어 - 매매 또는 임대
빈집인 경우
물건 조사 - 임장 - 낙찰 - 잔금 납부 - 내용증명발송 - 인도명령 신청 - 송달 불능 - 관리비 확인 - 법원 서류 열람 - 점유자와 연락 시도 - 점유자와 협상 - 점유자 이사 - 수리 및 인테리어 - 매매 또는 임대
혹은
물건 조사 - 임장 - 낙찰 - 잔금 납부 - 내용증명발송 - 인도명령 신청 - 송달 불능, 부재 - 주소 보정 명령 - 주소 보정명령 지참 후 법원 - 점유자의 주민등록 초본 발급 - 보정 특별송달 - 송달 확인증 - 강제집행 신청 - 강제집행 - 수리 및 인테리어 - 매매 또는 임대
22. 점유자가 여럿일 경우에는 인도명령과 강제집행 순으로 절차를 밟아가며 보증금을 받아 가는 사람과 받지 못하는 사람으로 나누어 흥정을 시작한다.
23. 압류가 되어 있는 경우 압류채권자에게 처리를 요구하고 동산 경매로 처리하여 채권 회수를 하든지 압류를 풀어달라는 요청서를 보낸다. 채권자 측에서 안 풀어주면 손해배상청구를 하겠다고 한다. 압류권자도 기피할 경우 집행관사무소에 이야기하여 압류 물건 보관장소 이전신청을 한다. 동산 압류 채권자에게 손해배상의 내용증명을 보낸 뒤 손해배상청구소송을 한다. 3개월이 지나도록 처분하지 않으면 집행관 직권을 압류를 취하할 수 있다.
내가 느낀바
경매라는 것이 쉽지는 않지만 다른 것보다 법대로 일을 처리하면 된다는 답이 있는 길이 있어서 좋았다. 그리고 저자가 이야기한 것처럼 물건에 대해서 추리하는 탐정 놀이를 하는 것 같은 느낌으로 흥미롭게 책을 읽었다. 더 많은 책을 읽고 공부해야겠지만 아직은 두려운 마음이 더 크다.
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